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Escrito por Anita Orłowskael 13.02.2026 - 7m lectura

Comprar una propiedad en España es ilusión, estilo de vida e inversión a largo plazo. Pero una vez firmada la escritura, surge una pregunta clave: ¿qué impuestos debe pagar un no residente? El sistema fiscal español puede parecer complejo al principio, pero en realidad sigue una lógica clara. Algunos impuestos se pagan simplemente por ser propietario, otros por obtener ingresos, y otros dependen del valor total del patrimonio situado en España.

Índice:

A continuación, encontrarás una explicación estructurada y clara de los cuatro impuestos principales que afectan a los propietarios no residentes.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el impuesto municipal que grava la titularidad de una propiedad. Debe pagarlo todo propietario, sea residente fiscal en España o no.

Se trata de un impuesto por la posesión, no por los ingresos.

Aspectos clave:

• Se paga anualmente al ayuntamiento correspondiente.

• Se calcula en función del valor catastral.

• El tipo impositivo suele situarse entre el 0,4% y el 1,3%.

• El obligado al pago es quien figure como propietario a 1 de enero del año fiscal.

El valor catastral suele ser inferior al valor de mercado, lo que hace que el importe sea relativamente previsible. El IBI es, generalmente, el impuesto más sencillo y menos conflictivo.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) afecta a personas físicas o jurídicas que no son residentes fiscales en España, pero poseen una propiedad en territorio español.

Aquí es donde muchos propietarios extranjeros se sorprenden.

La legislación española aplica la llamada “renta imputada”. Aunque la vivienda no genere ingresos reales, Hacienda presume una renta por el mero hecho de poseerla.

La base imponible se calcula como:

• 2% del valor catastral

• o 1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años

El tipo impositivo es:

• 19% para residentes en la UE/EEE

• 24% para no residentes fuera de la UE

La declaración se presenta mediante el Modelo 210, generalmente antes del 31 de diciembre del año siguiente.

En este caso, el IRNR se paga sobre los ingresos reales del alquiler.

Los residentes en la UE/EEE pueden deducir determinados gastos (comunidad, seguro, ciertos intereses, mantenimiento dentro de los límites legales). Los no residentes extracomunitarios tributan sobre los ingresos brutos, sin posibilidad de deducción. Los tipos aplicables siguen siendo del 19% o 24%, según el caso.

Si la vivienda se alquila solo parte del año y el resto se utiliza de forma privada, deben presentarse declaraciones proporcionales. El IRNR es, con diferencia, la obligación fiscal que más se incumple entre los no residentes.

Impuesto sobre el Patrimonio grava el valor neto del patrimonio a 31 de diciembre de cada año.

En el caso de los no residentes, se aplica exclusivamente sobre los bienes y derechos situados en España, tales como:

• Bienes inmuebles

• Cuentas bancarias en España

• Inversiones financieras

• Participaciones en sociedades cuyo activo esté compuesto mayoritariamente por inmuebles situados en España

Principales características:

• Mínimo exento general: 700.000 euros

• Tipos progresivos aproximados entre el 0,2% y el 3,5%

• Posibles diferencias según la comunidad autónoma

Algunas comunidades, como Madrid o Andalucía, han establecido bonificaciones relevantes. Sin embargo, ello no elimina automáticamente la necesidad de analizar cada caso concreto, especialmente por la posible aplicación de normativa estatal.

En la práctica, este impuesto afecta principalmente a patrimonios de mayor valor o a inversores con varios activos en España.

Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF) es un impuesto estatal creado para compensar las bonificaciones autonómicas en el Impuesto sobre el Patrimonio.

Se aplica a personas físicas cuyo patrimonio neto en España supere los 3.000.000 de euros.

Existe igualmente un mínimo exento de 700.000 euros. En la práctica, la tributación comienza cuando el patrimonio situado en España supera aproximadamente los 3.700.000 euros.

Tipos progresivos:

• 1,7%

• 2,1%

• 3,5%

Funciona como un impuesto complementario a nivel estatal y puede resultar aplicable incluso en comunidades con bonificaciones en el Impuesto sobre el Patrimonio.

Para la mayoría de propietarios de viviendas vacacionales estándar no será relevante, pero en patrimonios elevados requiere planificación específica.

La mayoría de los problemas fiscales no surgen por el IBI, sino por el IRNR y los impuestos patrimoniales.

Errores habituales:

• No presentar declaración cuando la vivienda no está alquilada.

• Pensar que si no hay ingresos, no hay impuesto.

• Ignorar los umbrales del Impuesto sobre el Patrimonio.

• No atender notificaciones oficiales.

Por ello, las implicaciones fiscales deben analizarse ya en la fase de compra. Muchos compradores se centran únicamente en el precio y la ubicación, y descubren más tarde obligaciones fiscales adicionales. Si estás al inicio del proceso, conviene revisar nuestra guía sobre cómo comprar una vivienda en España paso a paso, donde explicamos todo el procedimiento, desde la reserva hasta la escritura pública y las primeras obligaciones fiscales.

En España, las comprobaciones pueden producirse años después. Si el expediente entra en fase ejecutiva (procedimiento de apremio), se añaden intereses y recargos. En casos graves, las sanciones administrativas pueden ser significativas.

La planificación fiscal debe considerarse parte esencial de la inversión, no un aspecto secundario.

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