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Escrito por Anita Orłowskael 27.01.2026 - 7m lectura

La compra de una propiedad en España suele ser una decisión a largo plazo, ya sea como inversión, plan de vida o forma de asegurar el futuro de la familia. Sin embargo, con frecuencia se pasa por alto qué ocurrirá con el inmueble en caso de fallecimiento del propietario. La herencia de una propiedad en España está sujeta a normas específicas que difieren notablemente de las de otros países y que requieren una planificación adecuada.

Índice:

La falta de preparación puede provocar trámites prolongados, costes fiscales inesperados y complicaciones legales para los herederos. Por ello, tanto quienes ya poseen una propiedad en España como quienes están considerando su compra deberían conocer los principios básicos del derecho sucesorio español, la fiscalidad aplicable y los riesgos más habituales.

La herencia de una propiedad en España no se produce de forma automática tras el fallecimiento del titular. Es necesario llevar a cabo un procedimiento formal que incluye la aceptación de herencia ante notario, la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y la inscripción del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Hasta que estos pasos no se completen, los herederos no pueden disponer libremente del inmueble.

Para los ciudadanos extranjeros resulta especialmente relevante el hecho de que el derecho sucesorio español difiere en muchos aspectos del de otros países. Uno de los elementos más importantes es la legítima, que garantiza a determinados herederos forzosos —principalmente los hijos— una parte obligatoria de la herencia. Esto significa que, incluso existiendo testamento, la libertad para disponer del patrimonio puede verse limitada si resulta aplicable la ley española.

En la práctica, esto hace imprescindible una verificación exhaustiva de la situación jurídica del inmueble, incluidos los datos inscritos en el Registro de la Propiedad, aspecto que explicamos con más detalle en el artículo Nota Simple – cómo leerla y en qué debe fijarse.

Uno de los aspectos clave en la herencia de una propiedad en España es determinar qué ley resulta aplicable: la española o la del país de origen del propietario. De acuerdo con el Reglamento (UE) n.º 650/2012, es posible elegir la ley de la nacionalidad del causante para regular la sucesión, siempre que esta elección se indique de forma expresa en un testamento válido.

En ausencia de dicha elección, puede aplicarse automáticamente la ley española, lo que implica la aplicación de las normas de legítima. Esta situación puede generar resultados muy distintos a los esperados por los herederos, especialmente para quienes proceden de países con plena libertad testamentaria.

Si no existe testamento, la legislación española establece un orden de sucesión estricto: en primer lugar heredan los hijos y descendientes, después los padres, posteriormente el cónyuge y, en último término, otros familiares. En ausencia de herederos legales, el patrimonio puede llegar a adjudicarse al Estado.

El Impuesto sobre Sucesiones en España es uno de los elementos más complejos del proceso hereditario. Su cuantía depende de diversos factores, como el valor del inmueble, el grado de parentesco entre el fallecido y el heredero, la residencia fiscal y el grupo fiscal al que pertenece el beneficiario.

Los familiares más cercanos —hijos, cónyuge y padres— suelen beneficiarse de mayores reducciones, mientras que los parientes lejanos o las personas sin vínculo familiar pueden estar sujetas a una carga fiscal considerablemente más elevada. Este aspecto resulta especialmente relevante en el caso de parejas no casadas o estructuras familiares no tradicionales.

Además, las comunidades autónomas disponen de amplias competencias en materia de fiscalidad sucesoria. Como consecuencia, las reducciones y el importe final del impuesto pueden variar de forma significativa en función de la ubicación de la propiedad. Conviene tener en cuenta, asimismo, que las normas fiscales pueden modificarse con el tiempo, por lo que cada situación debe analizarse de manera individual.

En la práctica, la mayoría de los problemas relacionados con la herencia de inmuebles en España no se deben tanto a la normativa como a la falta de planificación previa. Entre los riesgos más frecuentes se encuentran:

• la inexistencia de un testamento o un testamento desactualizado,

• la aplicación automática del derecho sucesorio español,

• la falta de número NIE por parte de los herederos,

• una situación jurídica irregular del inmueble,

• deudas fiscales o cuotas pendientes con la comunidad de propietarios,

• el inicio tardío de los trámites sucesorios.

Cualquiera de estos factores puede retrasar considerablemente el proceso y aumentar los costes para los herederos.

El momento de la compra de una propiedad en España es el más adecuado para planificar su futura herencia. La redacción de un testamento claro, la correcta organización de la documentación y la revisión periódica de la situación legal y fiscal permiten reducir de forma significativa los riesgos futuros.

Una planificación adecuada y una elección consciente de la ubicación del inmueble pueden influir de manera real en las cargas fiscales futuras. La herencia de una propiedad en España no tiene por qué convertirse en un problema si se aborda como parte de una planificación a largo plazo y no como una cuestión que se deja para más adelante.

Contar con asesoramiento profesional desde el inicio del proceso de compra ayuda a garantizar que todos los aspectos legales y fiscales queden correctamente estructurados, protegiendo así tanto al propietario como a sus herederos en el futuro.

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