Compra de inmuebles en España «a nombre de una empresa» (sociedad). Ventajas y desventajas para los inversores

Escrito por Anita Orłowskael 15.08.2025 - 7m lectura

Escrito por Anita Orłowskael 08.08.2025 - 7m lectura

Escrito por Anita Orłowskael 15.08.2025 - 7m lectura

• Comprar un piso para una empresa en España: las ventajas más importantes

• Desventajas y retos relacionados con la compra de inmuebles para una empresa

• Obligaciones fiscales y legales en caso de transacciones comerciales en España

• ¿Cómo comprar una propiedad en España para una empresa paso a paso?

Aunque la mayoría de las transacciones en el mercado inmobiliario español se realizan entre particulares, también hay muchas empresas entre los compradores. Esta solución es elegida especialmente por empresarios que desean, por ejemplo, amortizar la inversión, deducir los gastos o separar el patrimonio empresarial del personal. Descubra cómo comprar una propiedad en España a través de una sociedad y qué debe tener en cuenta, tanto en el ámbito fiscal como en el jurídico.

¿Quieres invertir en una propiedad en España y estás pensando en comprar un piso para tu empresa? Descubre las características de este tipo de transacción, sus ventajas e inconvenientes, y cómo se lleva a cabo paso a paso.

Índice:

• Comprar una casa en España para una empresa: ¿qué hay que saber?

La compra de una vivienda para una empresa en España es una estrategia cada vez más popular entre los empresarios y los inversores acaudalados. En 2024, representó hasta el 15 % de todas las transacciones. ¿En qué consiste? En este caso, no se adquiere un inmueble para uso privado (como persona física), sino en el marco de la actividad económica que se desarrolla.

No es casualidad que la compra de una vivienda en España para una empresa goce de tanto interés. Una de las principales razones es, por supuesto, el atractivo mercado inmobiliario de lujo, que satisface las expectativas de los inversores más exigentes. Pero no es la única, ya que la compra de una vivienda para una empresa también es una forma de optimizar los impuestos y aumentar la seguridad jurídica.

La compra de una vivienda en España a través de una sociedad conlleva ventajas fiscales. Entre ellas destacan:
 

• Posibilidad de deducir el IVA: la sociedad puede deducir el 10 % del IVA en caso de compra en el mercado primario, si la propiedad se va a utilizar para actividades comerciales (por ejemplo, alquiler turístico). Al igual que en Polonia, en España, para poder beneficiarse de la deducción, la sociedad debe estar registrada como sujeto pasivo del IVA.
• Amortización: opción disponible únicamente en caso de compra de una vivienda para una empresa en España. Se trata de la posibilidad de repartir el coste del inmueble a lo largo de todo el periodo de explotación (en este caso, aproximadamente un 3 % anual).
• Deducción de los gastos de los ingresos de la empresa: se trata, por ejemplo, de los gastos relacionados con el mantenimiento corriente de la propiedad, como las facturas, los salarios del personal de limpieza o los gastos de comunidad.
• Desgravación fiscal por alquiler: pueden solicitarla las empresas que dispongan de un mayor número de inmuebles y que cumplan requisitos adicionales.
   

Los aspectos fiscales no lo son todo. La compra de una vivienda para una empresa en España también conlleva una mayor seguridad jurídica. En primer lugar, el patrimonio de la sociedad está claramente separado del patrimonio personal. Esto es de gran importancia en caso de posibles deudas o litigios y, por lo tanto, protege al inversor al que pertenecen la propiedad y la empresa en España.

A esto se suma la cuestión de la herencia y la protección frente a conflictos relacionados con el reparto de la herencia. La compra de una vivienda para una empresa también facilita la gestión de la cartera inmobiliaria en España.

La compra de una vivienda en España a través de una sociedad conlleva ventajas fiscales. Entre ellas destacan:
 

• Posibilidad de deducir el IVA: la sociedad puede deducir el 10 % del IVA en caso de compra en el mercado primario, si la propiedad se va a utilizar para actividades comerciales (por ejemplo, alquiler turístico). Al igual que en Polonia, en España, para poder beneficiarse de la deducción, la sociedad debe estar registrada como sujeto pasivo del IVA.
• Amortización: opción disponible únicamente en caso de compra de una vivienda para una empresa en España. Se trata de la posibilidad de repartir el coste del inmueble a lo largo de todo el periodo de explotación (en este caso, aproximadamente un 3 % anual).
• Deducción de los gastos de los ingresos de la empresa: se trata, por ejemplo, de los gastos relacionados con el mantenimiento corriente de la propiedad, como las facturas, los salarios del personal de limpieza o los gastos de comunidad.
• Desgravación fiscal por alquiler: pueden solicitarla las empresas que dispongan de un mayor número de inmuebles y que cumplan requisitos adicionales.
   

Los aspectos fiscales no lo son todo. La compra de una vivienda para una empresa en España también conlleva una mayor seguridad jurídica. En primer lugar, el patrimonio de la sociedad está claramente separado del patrimonio personal. Esto es de gran importancia en caso de posibles deudas o litigios y, por lo tanto, protege al inversor al que pertenecen la propiedad y la empresa en España.

A esto se suma la cuestión de la herencia y la protección frente a conflictos relacionados con el reparto de la herencia. La compra de una vivienda para una empresa también facilita la gestión de la cartera inmobiliaria en España.

La compra de una vivienda en España a través de una sociedad conlleva ventajas fiscales. Entre ellas destacan:
 

• Posibilidad de deducir el IVA: la sociedad puede deducir el 10 % del IVA en caso de compra en el mercado primario, si la propiedad se va a utilizar para actividades comerciales (por ejemplo, alquiler turístico). Al igual que en Polonia, en España, para poder beneficiarse de la deducción, la sociedad debe estar registrada como sujeto pasivo del IVA.
• Amortización: opción disponible únicamente en caso de compra de una vivienda para una empresa en España. Se trata de la posibilidad de repartir el coste del inmueble a lo largo de todo el periodo de explotación (en este caso, aproximadamente un 3 % anual).
• Deducción de los gastos de los ingresos de la empresa: se trata, por ejemplo, de los gastos relacionados con el mantenimiento corriente de la propiedad, como las facturas, los salarios del personal de limpieza o los gastos de comunidad.
• Desgravación fiscal por alquiler: pueden solicitarla las empresas que dispongan de un mayor número de inmuebles y que cumplan requisitos adicionales.
   

Los aspectos fiscales no lo son todo. La compra de una vivienda para una empresa en España también conlleva una mayor seguridad jurídica. En primer lugar, el patrimonio de la sociedad está claramente separado del patrimonio personal. Esto es de gran importancia en caso de posibles deudas o litigios y, por lo tanto, protege al inversor al que pertenecen la propiedad y la empresa en España.

A esto se suma la cuestión de la herencia y la protección frente a conflictos relacionados con el reparto de la herencia. La compra de una vivienda para una empresa también facilita la gestión de la cartera inmobiliaria en España.

Aunque comprar una casa en España a nombre de una empresa conlleva muchas ventajas, a la hora de tomar una decisión también hay que tener en cuenta los posibles inconvenientes y retos que conlleva la transacción. En este caso, uno de los mayores inconvenientes son los complejos trámites burocráticos, que exigen al comprador, por ejemplo, registrar la actividad económica en España y llevar la contabilidad. También hay que tener en cuenta los mayores costes iniciales, que incluyen, entre otros, los gastos notariales y las tasas de inscripción en los registros mercantiles.

Tampoco hay que olvidar las obligaciones fiscales adicionales, derivadas, por ejemplo, del uso privado de la propiedad por parte de los propietarios de la empresa. Aunque es legal, hay que recordar que se debe emitir una factura por dicha estancia. Si desea alojarse en un apartamento o una villa durante sus vacaciones, tenga en cuenta que deberá pagar un impuesto del 25 %.

La compra de una vivienda para una empresa en España conlleva una obligación fiscal. Tanto la adquisición como la posesión de un inmueble por parte de una sociedad en la Península Ibérica conlleva el pago de:
 

• IVA: se aplica a los inmuebles del mercado primario. En el caso de las empresas, se puede deducir un 10 % si la sociedad es sujeto pasivo del NIF-IVA. Sin embargo, esto no se aplica al alquiler a largo plazo.
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP): se aplica a la compra de inmuebles en el mercado secundario. Su cuantía depende de la ubicación, ya que son las comunidades autónomas las que fijan los tipos. Los empresarios pueden sustituir el ITP por el IVA, pero solo en casos concretos. La renuncia a la exención del IVA es posible cuando tanto el comprador como el vendedor son sujetos pasivos del IVA y el inmueble se destinará a fines relacionados con la actividad que se lleva a cabo.
• Impuesto sobre la renta de las personas jurídicas – El Impuesto sobre Sociedades se aplica a todos los ingresos de la empresa, incluidos los procedentes, por ejemplo, del alquiler a corto plazo de un inmueble adquirido.
• Impuesto sobre el uso privado de inmuebles – Se refiere a situaciones en las que los propietarios de una empresa la utilizan para fines privados. El impuesto se calcula sobre la base de los precios de mercado.
• Impuesto sobre bienes inmuebles y tasas comunitarias: tanto estos como los gastos relacionados con el mantenimiento de la propiedad pueden deducirse de los ingresos de la empresa en España.
   

En el caso de los inversores premium, vale la pena considerar no solo la creación de una sociedad independiente, es decir, una Sociedad Limitada (S.L.), sino también el registro de una sucursal de una empresa ya existente en España.

¿Cómo comprar una propiedad en España a nombre de una empresa? En primer lugar, es recomendable colaborar con una agencia inmobiliaria, un abogado y un asesor fiscal. De este modo, tendrás la seguridad de que la transacción se llevará a cabo de forma segura y sin sorpresas, y que se completarán todos los trámites necesarios.

Para empezar, hay que prepararse desde el punto de vista formal. Se trata de registrar la actividad en España, pagar las tasas iniciales, obtener el NIF (Número de Identificación Fiscal) y reunir los documentos necesarios.

El siguiente paso es el proceso de verificación de la propiedad, por ejemplo, el análisis jurídico y fiscal realizado por abogados. Una vez completado con éxito, se firma el contrato y se finaliza la transacción, es decir, se firma la escritura notarial. En esta fase, el comprador también debe pagar los impuestos necesarios.

Lea también: ¿Cómo comprar un piso o una casa en España?

Sabiendo cómo comprar una casa en España para una empresa, puede comenzar a prepararse para invertir en la Península Ibérica. Si desea contar con apoyo y asesoramiento profesional, utilice los servicios de la agencia polaca Elite World Estates. Gracias a ella, no solo tendrás acceso a las mejores propiedades premium, sino que también tendrás la garantía de que la compra de un piso a nombre de una empresa en España se llevará a cabo de forma eficiente y sin problemas. ¡Descubre todos los detalles!

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