Neue Immobiliensteuer in Spanien für Ausländer aus Nicht-EU-Ländern. Realistischer Vorschlag oder Schachzug für die Öffentlichkeit?

Zu den Gründen, warum Investoren sich für die Iberische Halbinsel entscheiden, gehören unter anderem der stabile Markt und die attraktiven Immobiliensteuern. Spanien könnte jedoch die Vorschriften ändern und die Steuersätze für ausländische Investoren erhöhen. Was bedeuten mögliche Änderungen für Personen, die den Kauf einer Immobilie in Spanien planen? Details erfahren Sie im folgenden Artikel.

Nach Angaben des spanischen Notarverbands haben im Jahr 2023 ausländische Investoren aus Ländern außerhalb der Europäischen Union über 18.000 Immobilien gekauft. Bei EU-Bürgern war diese Zahl sogar noch höher und lag bei über 87.000. Im Jahr 2024 wiederum erwarben laut Angaben der Registradores de España allein Polen 4.214 Immobilien, wobei sie sich meist für den Primärmarkt entschieden. Angesichts dieses großen Interesses und der aktuellen Lage in Spanien hat Premierminister Pedro Sánchez vorgeschlagen, die Steuer auf den Erwerb von Immobilien zu erhöhen.

Nach Angaben des spanischen Notarverbands haben im Jahr 2023 ausländische Investoren aus Ländern außerhalb der Europäischen Union über 18.000 Immobilien gekauft. Bei EU-Bürgern war diese Zahl sogar noch höher und lag bei über 87.000. Im Jahr 2024 wiederum erwarben laut Angaben der Registradores de España allein Polen 4.214 Immobilien, wobei sie sich meist für den Primärmarkt entschieden. Angesichts dieses großen Interesses und der aktuellen Lage in Spanien hat Premierminister Pedro Sánchez vorgeschlagen, die Steuer auf den Erwerb von Immobilien zu erhöhen.

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21.04.2025

Das spanische Steuersystem unterscheidet sich vom polnischen. Für Investoren gelten folgende Steuern:
 

• Mehrwertsteuer (gilt für Immobilien aus dem Erstverkauf),
• ITP, d. h. Impuesto de Transmisión Patrimonial (gilt für Wohnungen und Häuser aus dem Zweitverkauf; variiert je nach Standort),
• IBI, d. h. Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
   

Auch wenn Sie nicht ansässig sind und nur einige Wochen oder Monate im Jahr auf der Iberischen Halbinsel verbringen, müssen Sie einmal jährlich eine Grundsteuer entrichten. Spanien hat ein System eingeführt, bei dem die Höhe der kommunalen Abgabe je nach Region variiert. An der Costa Blanca müssen Nicht-Residenten in der Regel eine IBI in Höhe von 0,4-1,1 % zahlen. Eigentümer von Wohnungen an der Costa del Sol hingegen müssen eine Steuer in Höhe von 0,5-1,2 % entrichten.

Wichtig ist, dass die Grundsteuer in Spanien auf der Grundlage des Katasterwerts, dem valor catastral, berechnet wird. Im Gegensatz zum Marktwert ist dieser nicht fest – die Behörden nehmen jährlich eine Anpassung vor und berechnen ihn gemäß den gesetzlichen Bestimmungen. Dabei berücksichtigen sie Faktoren wie Lage, Fläche der Immobilie, Grundstückswert, baulicher und historischer Wert, eventuelle Renovierungen oder den technischen Zustand.

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Der spanische Ministerpräsident hat eine Initiative zur Änderung des Steuerrechts vorgelegt. Grund dafür ist die „außergewöhnliche Wohnsituation“. Laut Pedro Sánchez kaufen Investoren Häuser und Wohnungen nicht, um auf die Iberische Halbinsel zu ziehen. Stattdessen schließen sie Transaktionen für Mietobjekte ab, also zu Erwerbszwecken.

Der Vorschlag des Ministerpräsidenten soll die Auswirkungen der Wohnungskrise mildern, die zu sozialen Protesten in Barcelona und Madrid geführt hat. Grund dafür ist ein Anstieg der Wohnungspreise um über 8 Prozent.

Nach den Worten des Ministerpräsidenten soll die neue Steuer auf den Kauf von Immobilien bis zu 100 % des Wertes des Hauses oder der Wohnung betragen. In einem offiziellen Dokument wird jedoch vorgeschlagen, zwei Abgaben zu verdoppeln:
 

• ITP, d. h. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – eine regionale Steuer, die von 7 % auf 14 % steigen könnte,
• und die Mehrwertsteuer, deren Satz nicht 10 %, sondern sogar bis zu 20 % betragen würde.
   

Die Initiative von Pedro Sánchez hat Kontroversen ausgelöst. Der Ministerpräsident hat jedoch nicht nur eine höhere Immobiliensteuer vorgeschlagen. Spanien soll ein ganzes Paket von Änderungen einführen, die die Lage auf dem Wohnungsmarkt verbessern sollen. 
 

Neben der 100-prozentigen Steuer auf den Kauf von Immobilien stehen weitere Vorschläge auf der Liste, darunter:
 

• Die neu gegründete öffentliche Wohnungsbaugesellschaft soll über 3.300 Wohnungen und rund 2.000.000 m² Land erhalten, auf dem Sozialwohnungen entstehen sollen.
• Renovierung von Leerständen und Vermietung zu günstigen Preisen.
• Besteuerung von Häusern und Wohnungen, die für Kurzzeitvermietungen (z. B. über Airbnb) bestimmt sind;
• Schaffung eines PERTE in Valencia, d. h. eines Strategischen Projekts für den Wiederaufbau und die wirtschaftliche Transformation (PERTE), das sich auf den Wiederaufbau der von Naturkatastrophen betroffenen Regionen konzentrieren soll.
   

Interessanterweise hat die Idee einer Erhöhung der Grundsteuer in Spanien dazu geführt, dass andere Länder – Portugal, Griechenland und Frankreich – die Einführung einer ähnlichen Lösung in Betracht ziehen. Der Grund ist derselbe: eine schwierige Wohnsituation, hohe Mietsteigerungen sowie zahlreiche Wohnungen, die für Kurzzeitvermietungen bestimmt sind, bei gleichzeitig unzureichendem Angebot an Immobilien für die Bürger.

Die höhere Steuer auf den Kauf von Immobilien würde nur für Personen außerhalb der Europäischen Union gelten. Berichten zufolge würden Investoren aus Großbritannien, den Vereinigten Staaten und China die Änderungen am stärksten spüren. Wichtig ist, dass die vom Premierminister vorgeschlagenen Beschränkungen Personen betreffen würden, die keinen Wohnsitz haben, d. h. diejenigen, die ihre in Spanien und anderen Ländern erzielten Einkünfte nicht vor Ort versteuern.
 

Um den Status eines Steuerinländers zu erhalten, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
 

• Aufenthaltsdauer – mindestens 183 Tage im Jahr müssen in Spanien verbracht werden. Wichtig ist, dass keine Kontinuität erforderlich ist – der Steuerinländer kann auch nur für einige Tage einreisen.
• Wirtschaftlicher Mittelpunkt – In Ausnahmefällen, wenn jemand ein Unternehmen in Spanien betreibt, kann er als Steuerinländer anerkannt werden, auch wenn er nicht 183 Tage im Jahr vor Ort verbringt.
   

Darüber hinaus sind familiäre Bindungen, z. B. ein Partner oder Kinder, die in Spanien leben, ein Hinweis auf die Erlangung des Steuerinländerstatus.

Derzeit ist die höhere Grunderwerbsteuer für Investoren aus Ländern außerhalb der Europäischen Union lediglich ein Vorschlag. Experten weisen darauf hin, dass die Chancen für eine rasche Umsetzung gering sind. Dafür gibt es mehrere Gründe. Der erste ist die unzureichende parlamentarische Mehrheit, die für die Verabschiedung von Änderungen im Steuerrecht erforderlich ist. 

Premierminister Pedro Sánchez hat weder dargelegt, wie die neue Immobiliensteuer in Spanien berechnet werden soll, noch hat er Einzelheiten zu ihrer Umsetzung genannt. Darüber hinaus werden kritische Stimmen laut, die auf mögliche negative Auswirkungen auf die lokale Wirtschaft in den Gebieten hinweisen, die bei ausländischen Investoren am meisten gefragt waren. Dazu gehören unter anderem die Costa Blanca und die Costa del Sol.

Der Immobilienmakler Gilmar hat den Vorschlag des Ministerpräsidenten ebenfalls kommentiert. Ein Vertreter des Unternehmens wies in einer Erklärung gegenüber CNN darauf hin, dass Investoren aus Ländern außerhalb der Europäischen Union an ganz anderen Wohnungstypen interessiert sind als denen, die das Land zur Bewältigung der anhaltenden Krise benötigt.

Mögliche Änderungen des Wohnungsrechts und eine höhere Grundsteuer in Spanien – selbst wenn sie in Kraft treten – werden Polen und andere Investoren aus der Europäischen Union nicht betreffen. Sie könnten jedoch die Zahl der Transaktionen von Personen außerhalb der EU verringern. Wenn Sie jetzt ein Haus oder eine Wohnung auf der Iberischen Halbinsel suchen, wenden Sie sich an Elite World Estates – eine polnische Immobilienagentur in Spanien!

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