Kauf einer Immobilie in Spanien „auf eine Firma“ (Gesellschaft). Vor- und Nachteile für Investoren

Geschrieben von Anita Orłowska am 15.08.2025 - 7m Lesen

Geschrieben von Anita Orłowska am 08.08.2025 - 7m Lesen

Geschrieben von Anita Orłowska am 15.08.2025 - 7m Lesen

• Kauf einer Wohnung für ein Unternehmen in Spanien – die wichtigsten Vorteile

• Nachteile und Herausforderungen beim Kauf einer Immobilie für ein Unternehmen

• Steuerliche und rechtliche Verpflichtungen bei Transaktionen für Unternehmen in Spanien

• Wie kaufe ich Schritt für Schritt eine Immobilie in Spanien für mein Unternehmen?

Obwohl die meisten Transaktionen auf dem spanischen Immobilienmarkt von Privatpersonen getätigt werden, gibt es auch viele Unternehmen auf der Käuferseite. Diese Lösung wird insbesondere von Unternehmern gewählt, denen beispielsweise Abschreibungen, Kostenabzüge oder die Trennung von Firmen- und Privatvermögen wichtig sind. Erfahren Sie, wie Sie eine Immobilie in Spanien über eine Gesellschaft kaufen können und worauf Sie sich vorbereiten müssen – sowohl in steuerlicher als auch in rechtlicher Hinsicht.

Möchten Sie in eine Immobilie in Spanien investieren und erwägen den Kauf einer Wohnung für Ihr Unternehmen? Erfahren Sie, was eine solche Transaktion auszeichnet, welche Vor- und Nachteile sie hat und wie sie Schritt für Schritt abläuft.

Inhalt:

• Kauf eines Hauses in Spanien für ein Unternehmen – was ist zu beachten?

Der Kauf einer Wohnung für ein Unternehmen in Spanien ist eine immer beliebtere Strategie unter Unternehmern und vermögenden Investoren. Im Jahr 2024 machte sie sogar 15 % aller Transaktionen aus. Wie funktioniert das? In diesem Fall erwerben Sie die Immobilie nicht für private Zwecke (als Privatperson), sondern im Rahmen Ihrer Geschäftstätigkeit.

Der Kauf eines Hauses in Spanien für ein Unternehmen erfreut sich nicht ohne Grund so großer Beliebtheit. Einer der Hauptgründe ist natürlich der attraktive Markt für Luxusimmobilien, die die Erwartungen der anspruchsvollsten Investoren erfüllen. Aber nicht nur das, denn der Kauf einer Wohnung für ein Unternehmen ist auch eine Möglichkeit zur Steueroptimierung und zur Erhöhung der Rechtssicherheit.

Der Kauf eines Hauses in Spanien für eine Gesellschaft bringt steuerliche Vorteile mit sich. Dazu gehören vor allem:
 

• Möglichkeit des Vorsteuerabzugs – Die Gesellschaft kann 10 % der Mehrwertsteuer (IVA) beim Kauf auf dem Primärmarkt abziehen, wenn die Immobilie für gewerbliche Zwecke (z. B. zur Vermietung an Touristen) genutzt wird. Wie in Polen muss auch in Spanien die Gesellschaft als mehrwertsteuerpflichtig registriert sein, um den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen zu können.
• Abschreibung – Diese Option ist nur beim Kauf einer Wohnung für ein Unternehmen in Spanien verfügbar. Dabei können die Kosten der Immobilie über die gesamte Nutzungsdauer verteilt werden (in diesem Fall sind das etwa 3 % pro Jahr).
• Abzug der Kosten vom Unternehmensgewinn – hierbei handelt es sich z. B. um Ausgaben im Zusammenhang mit der laufenden Instandhaltung der Immobilie, wie Rechnungen, Reinigungsgebühren oder Gemeinschaftsgebühren.
• Steuervergünstigung für Vermietung – diese kann von Unternehmen beantragt werden, die über mehrere Immobilien verfügen und zusätzliche Anforderungen erfüllen.
   

Steuerliche Aspekte sind jedoch nicht alles. Der Kauf einer Wohnung für ein Unternehmen in Spanien ist auch mit einergrößeren Rechtssicherheit verbunden. Vor allem wird das Vermögen der Gesellschaft klar vom Privatvermögen getrennt. Dies ist von großer Bedeutung im Falle etwaiger Schulden oder Streitigkeiten und schützt somit den Investor, dem die Immobilie und das Unternehmen in Spanien gehören.

Hinzu kommen die Frage der Erbfolge und der Schutz vor Konflikten im Zusammenhang mit der Aufteilung des Nachlasses. Der Kauf einer Wohnung für ein Unternehmen erleichtert auch die Verwaltung des Immobilienportfolios in Spanien.

Der Kauf eines Hauses in Spanien für eine Gesellschaft bringt steuerliche Vorteile mit sich. Dazu gehören vor allem:
 

• Möglichkeit des Vorsteuerabzugs – Die Gesellschaft kann 10 % der Mehrwertsteuer (IVA) beim Kauf auf dem Primärmarkt abziehen, wenn die Immobilie für gewerbliche Zwecke (z. B. zur Vermietung an Touristen) genutzt wird. Wie in Polen muss auch in Spanien die Gesellschaft als mehrwertsteuerpflichtig registriert sein, um den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen zu können.
• Abschreibung – Diese Option ist nur beim Kauf einer Wohnung für ein Unternehmen in Spanien verfügbar. Dabei können die Kosten der Immobilie über die gesamte Nutzungsdauer verteilt werden (in diesem Fall sind das etwa 3 % pro Jahr).
• Abzug der Kosten vom Unternehmensgewinn – hierbei handelt es sich z. B. um Ausgaben im Zusammenhang mit der laufenden Instandhaltung der Immobilie, wie Rechnungen, Reinigungsgebühren oder Gemeinschaftsgebühren.
• Steuervergünstigung für Vermietung – diese kann von Unternehmen beantragt werden, die über mehrere Immobilien verfügen und zusätzliche Anforderungen erfüllen.
   

Steuerliche Aspekte sind jedoch nicht alles. Der Kauf einer Wohnung für ein Unternehmen in Spanien ist auch mit einergrößeren Rechtssicherheit verbunden. Vor allem wird das Vermögen der Gesellschaft klar vom Privatvermögen getrennt. Dies ist von großer Bedeutung im Falle etwaiger Schulden oder Streitigkeiten und schützt somit den Investor, dem die Immobilie und das Unternehmen in Spanien gehören.

Hinzu kommen die Frage der Erbfolge und der Schutz vor Konflikten im Zusammenhang mit der Aufteilung des Nachlasses. Der Kauf einer Wohnung für ein Unternehmen erleichtert auch die Verwaltung des Immobilienportfolios in Spanien.

Der Kauf eines Hauses in Spanien für eine Gesellschaft bringt steuerliche Vorteile mit sich. Dazu gehören vor allem:
 

• Möglichkeit des Vorsteuerabzugs – Die Gesellschaft kann 10 % der Mehrwertsteuer (IVA) beim Kauf auf dem Primärmarkt abziehen, wenn die Immobilie für gewerbliche Zwecke (z. B. zur Vermietung an Touristen) genutzt wird. Wie in Polen muss auch in Spanien die Gesellschaft als mehrwertsteuerpflichtig registriert sein, um den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen zu können.
• Abschreibung – Diese Option ist nur beim Kauf einer Wohnung für ein Unternehmen in Spanien verfügbar. Dabei können die Kosten der Immobilie über die gesamte Nutzungsdauer verteilt werden (in diesem Fall sind das etwa 3 % pro Jahr).
• Abzug der Kosten vom Unternehmensgewinn – hierbei handelt es sich z. B. um Ausgaben im Zusammenhang mit der laufenden Instandhaltung der Immobilie, wie Rechnungen, Reinigungsgebühren oder Gemeinschaftsgebühren.
• Steuervergünstigung für Vermietung – diese kann von Unternehmen beantragt werden, die über mehrere Immobilien verfügen und zusätzliche Anforderungen erfüllen.
   

Steuerliche Aspekte sind jedoch nicht alles. Der Kauf einer Wohnung für ein Unternehmen in Spanien ist auch mit einergrößeren Rechtssicherheit verbunden. Vor allem wird das Vermögen der Gesellschaft klar vom Privatvermögen getrennt. Dies ist von großer Bedeutung im Falle etwaiger Schulden oder Streitigkeiten und schützt somit den Investor, dem die Immobilie und das Unternehmen in Spanien gehören.

Hinzu kommen die Frage der Erbfolge und der Schutz vor Konflikten im Zusammenhang mit der Aufteilung des Nachlasses. Der Kauf einer Wohnung für ein Unternehmen erleichtert auch die Verwaltung des Immobilienportfolios in Spanien.

Obwohl der Kauf eines Hauses in Spanien für ein Unternehmen viele Vorteile mit sich bringt, sollten bei der Entscheidung auch die potenziellen Nachteile und Herausforderungen im Zusammenhang mit der Transaktion berücksichtigt werden. In diesem Fall sind einer der größten Nachteile die komplexen Formalitäten, die vom Käufer beispielsweise die Registrierung einer gewerblichen Tätigkeit in Spanien und die Führung einer Buchhaltungerfordern. Hinzu kommen höhere Anfangskosten, darunter Notargebühren und Eintragungsgebühren in Handelsregister

Nicht zu vernachlässigen sind auch zusätzliche Steuerpflichten, die sich beispielsweise aus der privaten Nutzung der Immobilie durch die Eigentümer des Unternehmens ergeben. Obwohl dies legal ist, müssen Sie bedenken, dass für einen solchen Aufenthalt eine Rechnung ausgestellt werden muss. Wenn Sie während Ihres Urlaubs in einem Apartment oder einer Villa wohnen möchten, sollten Sie die Zahlung einer Steuer in Höhe von 25 % berücksichtigen.

Der Kauf einer Wohnung für ein Unternehmen in Spanien bedeutet eine Steuerpflicht. Sowohl der Erwerb als auch der Besitz von Immobilien durch ein Unternehmen auf der Iberischen Halbinsel sind mit folgenden Abgaben verbunden:
 

• Mehrwertsteuer – gilt für Immobilien aus dem Erstverkauf. Bei Unternehmen können 10 % abgezogen werden, wenn das Unternehmen NIF-IVA-pflichtig ist. Dies gilt jedoch nicht für Langzeitmieten.
• Übertragungssteuer (ITP) – gilt für den Kauf von Immobilien aus zweiter Hand. Die Höhe hängt vom Standort ab – die Gemeinden legen die Sätze selbst fest. Unternehmer können die ITP in Mehrwertsteuer umwandeln, jedoch nur in bestimmten Fällen. Eine Verzichtserklärung auf die Mehrwertsteuerbefreiung (Renuncia a la exención del IVA) ist möglich, wenn sowohl der Käufer als auch der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig sind und die betreffende Immobilie für geschäftliche Zwecke genutzt wird.
• Körperschaftsteuer – Impuesto sobre Sociedades betrifft alle Einkünfte des Unternehmens, einschließlich derjenigen, die beispielsweise aus der kurzfristigen Vermietung der erworbenen Immobilie stammen.
• Steuer auf die private Nutzung von Immobilien – dies betrifft Fälle, in denen die Eigentümer des Unternehmens die Immobilie für private Zwecke nutzen. Die Steuer wird auf der Grundlage der Marktpreise berechnet.
• Grundsteuer und Gemeinschaftsgebühren – sowohl diese als auch die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie können in Spanien vom Einkommen des Unternehmens abgezogen werden.
   

Für Premium-Investoren lohnt es sich, nicht nur die Gründung einer eigenständigen Gesellschaft, d. h. einer Sociedad Limitada – S.L., in Betracht zu ziehen, sondern auch die Registrierung einer Niederlassung eines bestehenden Unternehmens in Spanien.

Wie kauft man eine Immobilie in Spanien für ein Unternehmen? Zunächst einmal ist es ratsam, mit einer Immobilienagentur, einem Anwalt und einem Steuerberater zusammenzuarbeiten. So können Sie sicher sein, dass die Transaktion sicher und ohne Überraschungen abläuft und alle Formalitäten erledigt werden.

Zunächst müssen Sie sich um die formalen Aspekte kümmern. Dazu gehören die Registrierung Ihres Unternehmens in Spanien, die Entrichtung der Anfangsgebühren, die Beantragung einer NIF-Nummer, d. h. einer Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (Número de Identificación Fiscal), sowie die Beschaffung der erforderlichen Dokumente.

Der nächste Schritt ist die Überprüfung der Immobilie, z. B. eine rechtliche und steuerliche Analyse durch Rechtsanwälte. Nach positivem Abschluss wird der Vertrag unterzeichnet und die Transaktion abgeschlossen, d. h. die notarielle Urkunde unterzeichnet. In dieser Phase muss der Käufer auch die erforderlichen Steuern entrichten.

Lesen Sie auch: Wie kaufe ich eine Wohnung oder ein Haus in Spanien?

Wenn Sie wissen, wie Sie ein Haus in Spanien für ein Unternehmen kaufen können, können Sie mit den Vorbereitungen für Ihre Investition auf der Iberischen Halbinsel beginnen. Wenn Sie professionelle Unterstützung und Beratung wünschen, nutzen Sie die Dienste der polnischen Agentur Elite World Estates. Dank ihr erhalten Sie nicht nur Zugang zu den besten Premium-Immobilien. Sie haben auch die Garantie, dass der Kauf einer Wohnung für Ihr Unternehmen in Spanien reibungslos und problemlos verläuft. Erfahren Sie mehr!

Wir sind hier, um dir zu helfen! Bitte geben Sie unten Ihre Kontaktdaten ein und wir werden uns so schnell wie möglich mit Ihnen in Verbindung setzen.

Lassen Sie uns die Suche unter den über uns verfügbaren Immobilien eingrenzen, indem wir uns kontaktieren und die besten Optionen für Sie finden. 
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