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Geschrieben von Anita Orłowska am 13.02.2026 - 7m Lesen

Der Kauf einer Immobilie in Spanien bedeutet Sonne, Lebensqualität und eine langfristige Investition. Doch nach der notariellen Beurkundung stellt sich eine wichtige Frage: Welche Steuern muss ich als Nicht-Resident zahlen? Das spanische Steuersystem wirkt auf den ersten Blick komplex, folgt jedoch einer klaren Logik. Manche Steuern fallen allein aufgrund des Eigentums an, andere wegen erzielter Einkünfte, und wiederum andere hängen vom Gesamtwert des Vermögens in Spanien ab.

Inhalt:

Nachfolgend finden Sie eine strukturierte und verständliche Erklärung der vier wichtigsten Steuern, die Nicht-Residenten mit Immobilienbesitz in Spanien betreffen.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist die spanische Grundsteuer. Sie wird von jedem Immobilieneigentümer erhoben – unabhängig davon, ob dieser steuerlich in Spanien ansässig ist oder nicht.

Es handelt sich um eine Steuer auf den Besitz, nicht auf Einkünfte.

Wichtige Punkte:

• Jährlich an die jeweilige Gemeinde (Ayuntamiento) zu zahlen

• Berechnungsgrundlage ist der sogenannte valor catastral (Katasterwert)

• Der Steuersatz liegt in der Regel zwischen 0,4 % und 1,3 %

• Steuerpflichtig ist der Eigentümer, der am 1. Januar des Steuerjahres im Register eingetragen ist

Der Katasterwert liegt meist unter dem Marktwert, wodurch die Steuer relativ kalkulierbar bleibt. Die IBI ist in der Praxis die unkomplizierteste Steuerpflicht.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) betrifft Personen oder Unternehmen, die nicht steuerlich in Spanien ansässig sind, dort jedoch eine Immobilie besitzen.

Hier kommt es häufig zu Missverständnissen.

Auch wenn die Immobilie ausschließlich privat genutzt wird, unterstellt das spanische Finanzamt ein sogenanntes „fiktives Einkommen“ (renta imputada).

Die Bemessungsgrundlage beträgt:

• 2 % des Katasterwerts

• oder 1,1 %, wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren aktualisiert wurde

Der Steuersatz beträgt:

• 19 % für Einwohner der EU/EWR

• 24 % für Nicht-EU-Bürger

Die Erklärung erfolgt mittels Formular Modelo 210, in der Regel bis zum 31. Dezember des Folgejahres.

In diesem Fall wird die Steuer auf die tatsächlichen Mieteinnahmen erhoben.

EU/EWR-Ansässige dürfen bestimmte Kosten abziehen (z. B. Gemeinschaftskosten, Versicherungen, bestimmte Zinsen, Instandhaltung im gesetzlichen Rahmen). Nicht-EU-Ansässige werden auf Basis der Bruttoeinnahmen ohne Abzugsmöglichkeiten besteuert.

Die Steuersätze bleiben 19 % bzw. 24 %.

Wird die Immobilie nur teilweise vermietet und teilweise privat genutzt, sind anteilige Steuererklärungen erforderlich.

Die IRNR ist die am häufigsten übersehene Steuerpflicht von Nicht-Residenten.

Impuesto sobre el Patrimonio ist eine Steuer auf das Nettovermögen zum 31. Dezember eines jeden Jahres.

Für Nicht-Residenten gilt sie ausschließlich für Vermögenswerte in Spanien, darunter:

• Immobilien

• Spanische Bankkonten

• Finanzinvestitionen

• Beteiligungen an Gesellschaften, deren Vermögen überwiegend (mehr als 50 %) aus spanischen Immobilien besteht

Wesentliche Eckpunkte:

• Freibetrag: 700.000 Euro

• Progressive Steuersätze zwischen ca. 0,2 % und 3,5 %

• Regionale Unterschiede je nach Autonomer Gemeinschaft

Einige Regionen wie Madrid oder Andalusien gewähren erhebliche Steuerermäßigungen. Dennoch muss im Einzelfall geprüft werden, ob nationale Regelungen Anwendung finden.

In der Praxis betrifft diese Steuer vor allem höherwertige Immobilien oder größere Vermögensportfolios.

Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF) ist eine staatliche Steuer, die eingeführt wurde, um regionale Steuervergünstigungen bei der Vermögensteuer auszugleichen.

Sie betrifft Personen, deren Nettovermögen in Spanien 3.000.000 Euro übersteigt.

Auch hier gilt ein Freibetrag von 700.000 Euro. In der Praxis beginnt die Besteuerung somit bei einem Vermögen von etwa 3.700.000 Euro in Spanien.

Die Steuersätze sind progressiv:

• 1,7 %

• 2,1 %

• 3,5 %

Diese Steuer wirkt als ergänzende staatliche Abgabe und kann unabhängig von regionalen Ermäßigungen Anwendung finden.

Für Eigentümer gewöhnlicher Ferienwohnungen ist sie meist nicht relevant, für vermögende Investoren jedoch unbedingt prüfungsbedürftig.

Die meisten steuerlichen Probleme entstehen nicht durch die IBI, sondern durch IRNR und vermögensbezogene Steuern.

Typische Fehler:

• Keine Abgabe der Erklärung bei nicht vermieteter Immobilie

• Annahme, dass ohne Einnahmen keine Steuer anfällt

• Ignorieren der Vermögensteuer-Schwellenwerte

• Nichtbeachtung behördlicher Schreiben

Deshalb sollten steuerliche Aspekte bereits beim Immobilienkauf berücksichtigt werden. Viele Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf Preis und Lage und stellen später fest, dass zusätzliche Steuerpflichten bestehen. Wenn Sie sich noch am Anfang befinden, lohnt sich ein Blick in unseren Leitfaden wie man eine Immobilie in Spanien Schritt für Schritt kauft, der den gesamten Ablauf von der Reservierung bis zur notariellen Beurkundung sowie die ersten steuerlichen Pflichten erläutert.

In Spanien können Steuerprüfungen auch Jahre später erfolgen. Gelangt ein Fall in das Vollstreckungsverfahren (procedimiento de apremio), werden Verzugszinsen und Zuschläge fällig. In schwerwiegenden Fällen können erhebliche Verwaltungsstrafen verhängt werden.

Steuerplanung sollte daher als integraler Bestandteil der Investition betrachtet werden – nicht als Nebensache.

Wir sind hier, um dir zu helfen! Bitte geben Sie unten Ihre Kontaktdaten ein und wir werden uns so schnell wie möglich mit Ihnen in Verbindung setzen.

Lassen Sie uns die Suche unter den über uns verfügbaren Immobilien eingrenzen, indem wir uns kontaktieren und die besten Optionen für Sie finden. 
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