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Geschrieben von Anita Orłowska am 20.01.2026 - 7m Lesen

Geschrieben von Anita Orłowska am 20.01.2026 - 7m Lesen

Geschrieben von Anita Orłowska am 20.01.2026 - 7m Lesen

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist für viele Menschen eine bedeutende Entscheidung – sei es als Alterswohnsitz, Zweitwohnsitz oder langfristige Kapitalanlage. Im Rahmen dieses Prozesses begegnen Käufer einem Dokument, das zwar oft als rein formal wahrgenommen wird, in Wirklichkeit jedoch eine zentrale Rolle für die rechtliche Sicherheit der Transaktion spielt: der Nota Simple. Auf den ersten Blick handelt es sich um einen technischen Auszug aus dem Grundbuch, doch bei genauer Betrachtung liefert er wichtige Hinweise auf die tatsächliche rechtliche Situation einer Immobilie.

Inhalt:

Die Nota Simple ist ein informatorischer Auszug aus dem spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad). Sie bestätigt, wer als Eigentümer eingetragen ist, beschreibt die Immobilie offiziell und weist auf bestehende Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten hin. Gleichzeitig ist zu beachten, dass es sich nicht um ein rechtsverbindliches Dokument handelt. Gerade deshalb ist es entscheidend, zu verstehen, wie die Nota Simple zu lesen ist und welche Informationen richtig einzuordnen sind. Obwohl die Nota Simple eines der wichtigsten Dokumente beim Immobilienkauf in Spanien darstellt, muss ihre Analyse nicht kompliziert sein. Entscheidend ist, zu wissen, welche Informationen sie tatsächlich liefert – und welche nicht.

Ein häufiger Irrtum besteht darin, die Nota Simple als endgültigen Beweis dafür zu sehen, dass mit einer Immobilie „alles in Ordnung“ ist. Allein die Existenz dieses Dokuments bedeutet jedoch nicht, dass keine weiteren Prüfungen erforderlich sind.

Die Nota Simple zeigt ausschließlich den zum Zeitpunkt der Ausstellung im Grundbuch eingetragenen Rechtsstatus. Sie enthält keine vollständige Historie der Immobilie und gibt keinen Aufschluss über den baulichen Zustand oder mögliche wirtschaftliche Verpflichtungen. Aus diesem Grund sollte sie immer als erster Schritt einer umfassenderen Prüfung verstanden werden, nicht als abschließende Bestätigung.

Statt die Nota Simple Zeile für Zeile wie ein amtliches Dokument zu lesen, empfiehlt es sich, sie aus einer risikoorientierten Perspektive zu analysieren. Bestimmte Abschnitte sind dabei von besonderer Bedeutung.

Der Abschnitt Datos del Titular bestätigt, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und ob der Verkäufer rechtlich befugt ist, die Immobilie zu veräußern. Die Descripción de la finca enthält Angaben zur Lage, Größe und Nutzung der Immobilie und ermöglicht es, Abweichungen zwischen dem eingetragenen Zustand und der tatsächlichen Situation zu erkennen.

Von zentraler Bedeutung ist der Abschnitt Cargas y Gravámenes, in dem Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Rechte Dritter aufgeführt sind. Ergänzend dazu liefert der Cuerpo del Asiento Informationen über laufende oder noch nicht abgeschlossene Eintragungen. Diese können darauf hinweisen, dass sich der rechtliche Status der Immobilie noch ändern kann. Erst die gemeinsame Betrachtung dieser Bereiche ermöglicht eine realistische Einschätzung der rechtlichen Situation.

Eine in der Nota Simple eingetragene Hypothek stellt nicht automatisch ein Risiko dar, muss jedoch immer geklärt werden. Entscheidend ist, ob und wie diese Belastung vor der notariellen Beurkundung gelöscht wird.

Besondere Vorsicht ist außerdem bei Immobilien geboten, die mehrere Eigentümer haben oder im Rahmen einer Erbschaft übertragen wurden. In solchen Fällen muss sichergestellt sein, dass alle Berechtigten der Veräußerung zugestimmt haben und erbrechtliche Verfahren vollständig abgeschlossen sind. Auch sogenannte laufende Eintragungen (pendientes de despacho) verdienen Aufmerksamkeit, da sie darauf hinweisen, dass noch Dokumente im Grundbuchverfahren sind, die den Status der Immobilie beeinflussen können.

Wichtig ist zudem, dass die Nota Simple keine nicht genehmigten Bauänderungen ausweist. Anbauten, Terrassen, Pools oder interne Umbauten, die nicht registriert wurden, erscheinen im Dokument nicht, können jedoch erhebliche rechtliche und administrative Risiken darstellen. Daher sollte immer ein Abgleich mit dem Kataster (Catastro) sowie den örtlichen Bau- und Planungsbestimmungen erfolgen.

Nicht jede Auffälligkeit in der Nota Simple stellt tatsächlich ein Problem dar. In Spanien kommt es häufig vor, dass bereits abbezahlte Hypotheken weiterhin im Grundbuch eingetragen sind, weil die formale Löschung nie beantragt wurde. Auch Abweichungen zwischen der im Grundbuch und im Kataster angegebenen Wohnfläche sind oft historisch bedingt und nicht zwangsläufig ein Hinweis auf Unregelmäßigkeiten.

Gleichzeitig sollte man wissen, dass die Nota Simple keine Garantie dafür bietet, dass alle finanziellen Verpflichtungen erfüllt sind. Offene Beträge der Grundsteuer (IBI) oder nicht gezahlte Gemeinschaftskosten werden nicht immer ausgewiesen. Aus diesem Grund ist es üblich, zusätzliche Bescheinigungen vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft sowie von der zuständigen Gemeinde einzuholen.

Die Nota Simple gibt außerdem keinen Aufschluss über die tatsächliche Nutzung oder den Besitzstatus der Immobilie. Themen wie illegale Besetzungen fallen in einen anderen rechtlichen Bereich und müssen gesondert geprüft werden.

So wichtig die Nota Simple auch ist, sie sollte niemals die einzige Grundlage für eine Kaufentscheidung sein. Sie enthält keine Informationen über den technischen Zustand der Immobilie, die vollständige baurechtliche Legalität oder sämtliche finanziellen Verpflichtungen.

Ein sicherer Immobilienkauf in Spanien erfordert eine umfassendere Dokumentenprüfung. Dazu gehören unter anderem das Certificado Registral Inmobiliario (C.R.I.), Nachweise über beglichene Gemeinschaftskosten, Zahlungsbestätigungen der IBI sowie eine Überprüfung der Kataster- und Bauunterlagen.

In diesem Zusammenhang ist auch der Unterschied zwischen dem Kauf einer Neubauimmobilie und einer Bestandsimmobilie relevant. Beim Erwerb von Neubauten sind viele der typischen Risiken des Sekundärmarktes – etwa alte Belastungen, komplizierte Eigentumsverhältnisse oder Dokumentationsinkonsistenzen – in der Regel bereits vom Bauträger bereinigt. Das bedeutet nicht, dass es keine Formalitäten gibt, aber der rechtliche Rahmen ist oft klarer und vorhersehbarer, insbesondere für Käufer, die erstmals in Spanien investieren.

Abschließend lässt sich festhalten, dass der Immobilienkauf in Spanien nicht komplexer ist als in anderen Ländern – er folgt lediglich anderen rechtlichen Strukturen. Für lokale Anwälte, Notare und Fachberater gehören diese Abläufe zum Alltag. Mit professioneller Begleitung und guter Vorbereitung wird der Kaufprozess transparent, strukturiert und gut kontrollierbar.

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