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Geschrieben von Anita Orłowska am 27.01.2026 - 7m Lesen

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien ist für viele ausländische Käufer eine langfristige Entscheidung – sei es als Investition, Alterswohnsitz oder zur Absicherung der Familie. Was dabei jedoch häufig vernachlässigt wird, ist die Frage, was mit der Immobilie im Todesfall geschieht. Die Erbschaft einer Immobilie in Spanien unterliegt besonderen rechtlichen und steuerlichen Regelungen, die sich deutlich von denen anderer Länder unterscheiden und eine frühzeitige Planung erfordern.

Inhalt:

Fehlende Vorbereitung kann für Erben zu erheblichen Verzögerungen, unerwarteten Steuerbelastungen und rechtlichen Problemen führen. Daher sollten sowohl bestehende Immobilieneigentümer in Spanien als auch Kaufinteressenten die grundlegenden Prinzipien des spanischen Erbrechts, der Erbschaftsteuer sowie die häufigsten Risiken kennen.

In Spanien geht eine Immobilie nicht automatisch mit dem Tod des Eigentümers auf die Erben über. Erforderlich ist ein formelles Nachlassverfahren, das unter anderem die notarielle Annahme der Erbschaft, die Zahlung der Erbschaftsteuer sowie die Umschreibung im Grundbuch umfasst. Erst nach Abschluss dieser Schritte können die Erben frei über die Immobilie verfügen.

Für ausländische Eigentümer ist besonders relevant, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten von anderen Rechtssystemen unterscheidet. Ein zentrales Element ist der Pflichtteil, der bestimmten gesetzlichen Erben – insbesondere Kindern – einen festen Anteil am Nachlass garantiert. Selbst bei Vorliegen eines Testaments kann die Testierfreiheit eingeschränkt sein, sofern spanisches Recht zur Anwendung kommt.

In der Praxis macht dies eine sorgfältige Prüfung des rechtlichen Status der Immobilie erforderlich, einschließlich der Eintragungen im spanischen Grundbuch. Dieses Thema erläutern wir ausführlicher im Artikel Nota Simple – wie man sie liest und worauf man achten sollte.

Ein entscheidender Punkt bei der Erbschaft einer Immobilie in Spanien ist die Frage, welches Recht Anwendung findet: spanisches Recht oder das Recht des Heimatlandes des Erblassers. Nach der EU-Erbrechtsverordnung (Verordnung (EU) Nr. 650/2012) kann der Erblasser das Recht seiner Staatsangehörigkeit wählen, sofern dies ausdrücklich in einem wirksamen Testament festgelegt wird.

Fehlt eine solche Rechtswahl, kann automatisch spanisches Erbrecht zur Anwendung kommen, einschließlich der Pflichtteilsregelungen. Dies führt häufig zu Ergebnissen, die für Erben unerwartet sind, insbesondere für Personen aus Ländern mit weitgehender Testierfreiheit.

Liegt kein Testament vor, gilt in Spanien eine gesetzliche Erbfolge: Zunächst erben Kinder und Nachkommen, danach Eltern, anschließend der Ehegatte, gefolgt von weiteren Verwandten. Sind keine gesetzlichen Erben vorhanden, fällt der Nachlass letztlich an den Staat.

Die Erbschaftsteuer stellt für viele Erben den komplexesten Teil des Verfahrens dar. Ihre Höhe hängt von mehreren Faktoren ab, darunter dem Wert der Immobilie, dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe, dem steuerlichen Status sowie der Steuerklasse des Erben.

Nahe Angehörige wie Kinder, Ehegatten und Eltern profitieren in der Regel von günstigeren Freibeträgen und Ermäßigungen. Entfernte Verwandte oder nicht verwandte Personen – etwa unverheiratete Partner – können hingegen erheblich höhere Steuerlasten tragen. Dieser Aspekt ist insbesondere für internationale Familienkonstellationen von Bedeutung.

Hinzu kommt, dass die autonomen Regionen Spaniens weitreichende Befugnisse im Bereich der Erbschaftsteuer besitzen. Dadurch können sich die steuerlichen Belastungen je nach Lage der Immobilie erheblich unterscheiden. Da steuerliche Regelungen zudem Änderungen unterliegen können, ist eine individuelle Prüfung unerlässlich.

In der Praxis entstehen die meisten Probleme nicht durch die gesetzlichen Regelungen selbst, sondern durch fehlende oder unzureichende Planung. Zu den häufigsten Risiken zählen:

• fehlendes oder veraltetes Testament,

• automatische Anwendung des spanischen Erbrechts,

• fehlende NIE-Nummern der Erben,

• ungeklärter rechtlicher Status der Immobilie,

• offene Steuerverbindlichkeiten oder Gemeinschaftskosten,

• verspäteter Beginn des Nachlassverfahrens.

Jeder dieser Punkte kann das Verfahren erheblich verlängern und zusätzliche Kosten verursachen.

Der Zeitpunkt des Immobilienkaufs ist ideal, um sich mit der späteren Nachlassregelung auseinanderzusetzen. Ein klar formuliertes Testament, eine geordnete Dokumentation sowie regelmäßige rechtliche und steuerliche Überprüfungen reduzieren zukünftige Risiken erheblich.

Eine vorausschauende Planung und die bewusste Wahl des Immobilienstandorts können zudem einen spürbaren Einfluss auf die spätere Steuerbelastung haben. Die Erbschaft einer Immobilie in Spanien muss kein Problem darstellen, wenn sie als Teil einer langfristigen Planung betrachtet wird.

Professionelle Beratung bereits beim Erwerb der Immobilie trägt dazu bei, dass alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte strukturiert berücksichtigt werden – zum Schutz des Eigentümers ebenso wie der zukünftigen Erben.

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